고양창릉 25% 지분적립형, ‘분양가의 4분의 1만 내면 끝’이 아닙니다
국토교통부가 2026년 11월 4일 발표한 계획은 LH 고양창릉 S-2BL에서 지분적립형 공공분양주택을 처음 공급하는 것입니다. 전체 1,057세대 가운데 284세대를 2026년 12월 분양할 계획이라고 밝혔습니다. 그러나 이 발표만으로 청약 접수가 시작되거나 개별 주택의 가격·자격·계약일이 확정된 것은 아닙니다. ‘25%’는 최초 입주 시까지 취득할 초기 소유 지분을 뜻합니다. 나머지 지분 취득 비용과 미취득 지분에 대한 임대료를 함께 계산해야 합니다. 표지는 실제 단지나 분양 홍보 사진이 아닌 AI 생성 개념 이미지입니다.
25%는 계약 때 전액 내는 돈인가요?
보도자료의 도입모델(안)은 최초 25% 지분을 계약 단계 10%, 입주 단계 15%로 나눠 설명합니다. 따라서 ‘계약 당일 분양가의 25%를 내면 바로 입주한다’고 단순화할 수 없습니다. 정확한 계약금·중도금·잔금의 납부 시점과 금액은 해당 블록의 LH 입주자모집공고 및 계약서에서 확인해야 합니다. 정부가 제시한 5억 1천만 원 주택의 초기 지분 취득 비용 약 1억 2,800만 원은 수도권 평균 공공분양가격을 활용한 설명용 예시입니다. S-2BL의 확정 분양가도, 모든 신청자의 자기자본 부담액도 아닙니다.
같은 자료는 대출을 주택담보인정비율 40%까지 받을 경우 초기 필요 자금이 약 7,700만 원으로 낮아질 수 있다고 예를 들지만, 이 대출은 도입 검토 중이라고 표시했습니다. 실제 대출 가능 여부·한도·금리와 개인별 조달 비용이 확정된 것처럼 예산을 세우면 위험합니다. 본공고가 나오기 전에는 예상 매입비와 별도로 이사비, 보증금 또는 월세 성격의 임대료, 향후 지분 취득 비용을 구분해 놓는 편이 안전합니다.
남은 75%는 어떻게 취득하나요?
지분적립형 모델(안)에 따르면 입주 후 4년마다 15%씩, 총 다섯 차례에 걸쳐 20년간 남은 75% 지분을 추가로 취득합니다. 회차별 추가 취득 가격은 단순히 최초 분양가의 15%를 고정해 내는 구조가 아니라 (최초 분양가 + 기간이자) × 취득 지분율로 설명됩니다. 발표안은 각 회차의 취득을 원칙적으로 요구하고, 경제적 사정 등을 고려해 최대 1년의 유예를 두는 방안도 제시합니다. 유예가 곧 추가 취득 면제라는 뜻은 아닙니다. 법령 개정 사항과 계약 특약으로 처리할 내용이 섞여 있으므로 실제 권리·의무는 최종 공고와 계약 조건을 확인해야 합니다.
아직 취득하지 않은 지분에는 공공사업자에게 임대료를 내는 구조입니다. 정부안은 초기 기준임대료를 인근 전세 시세의 90% 수준으로 잡고, 공공사업자 보유 지분율을 반영해 미취득 지분 임대료를 산정한다고 설명합니다. 월세로 바꾸는 경우에는 적용 전월세전환율도 중요합니다. 보도자료의 ‘전세 시세 4억 원일 때 보증금 2억 7천만 원 또는 월세 약 79만 원’ 역시 가정값을 둔 예시입니다. 실제 단지의 주변 시세·전환율·선택한 보증금에 따라 달라지며, 지분 취득 비용과는 별도입니다.
자격·전매·실거주 조건은 확정됐나요?
도입모델 표에는 자산·소득 기준, 특별공급 70%와 일반공급 30%, 전매제한 10년, 실거주의무 5년 등이 제시돼 있습니다. 다만 자료 제목 자체가 도입모델(안)이고 법령 개정이 필요한 항목도 표시돼 있습니다. 예컨대 3인 가구 월소득이나 총자산 수치를 본문에서 바로 ‘지금 신청 가능한 확정 자격’으로 옮기면 안 됩니다. 가구원 수·혼인·자녀·주택 소유 이력에 따른 세부 자격, 신청 방법과 마감 시각은 향후 LH청약플러스의 고양창릉 S-2BL 입주자모집공고가 기준입니다. 같은 고양창릉이라도 S-3·S-4 등 다른 블록의 과거 공고를 S-2BL 신청 조건으로 대체하지 마세요.
이익공유형 Ⅱ는 이름이 함께 발표됐지만 지분적립형과 다른 제도입니다. 정부는 이익공유형 Ⅱ에 대해서는 발표 당시 법적 근거가 없고 관련 법령을 개정한 뒤 공급할 계획이라고 설명했습니다. S-2BL의 284세대를 이익공유형 Ⅱ 공급분이라고 읽거나, 그 상품의 대출 조건을 25% 지분적립형에 그대로 적용해서는 안 됩니다.
청약 전 실제로 할 일
- LH청약플러스에서 고양창릉 S-2BL의 정식 입주자모집공고가 게시됐는지 블록명으로 확인합니다. 12월은 발표된 분양 계획 시점이지, 이 글이 보장하는 접수 시작일이 아닙니다.
- 공고의 공급 세대수·면적별 분양가, 계약·입주 일정, 특별·일반공급 자격과 청약 접수 방법·마감을 읽습니다.
- 최초 25% 지분 취득액만 보지 말고 향후 다섯 번의 추가 취득액과 미취득 지분 임대료를 따로 추산합니다. 대출은 실제 승인 조건을 확인하기 전까지 확정 자금으로 세지 않습니다.
- 전매제한·실거주의무·환매 조건, 지분 추가 취득 유예와 미취득 시 처리 방식을 최종 공고 및 계약서와 대조합니다.
정부 발표는 새 공급 방식의 방향과 예시를 설명한 자료입니다. 정식 모집공고가 발표 내용과 다르거나 날짜가 바뀌면 공고와 현행 법령을 우선 확인해야 합니다. 이 글은 특정 신청자의 당첨 가능성이나 대출 승인을 판정하지 않습니다.
숫자를 비교할 때 빠뜨리기 쉬운 두 장부
첫 장부는 소유 지분 취득입니다. 처음 25%를 취득하고 남은 75%를 다섯 차례에 나눠 사는 제안이므로, 처음 지분의 가격만으로 전체 주거비를 판단할 수 없습니다. 국토부가 든 5억 1천만 원짜리 가상 주택을 그대로 대입해도 최초 약 1억 2,800만 원은 출발점입니다. 뒤따르는 다섯 번의 취득액에는 기간이자가 반영될 수 있으므로 ‘15% × 최초 분양가’를 단순히 다섯 줄 적는 계산은 발표안과 다릅니다. 그때의 이자율, 계약 조건, 실제 주택 가격을 모르는데 현재 시점에서 총액을 확정할 수는 없습니다.
둘째 장부는 미취득 지분의 사용 대가입니다. 공공사업자 몫에 대한 임대료는 소유 지분을 사는 금액과 합쳐 사라지는 돈이 아닙니다. 보증금을 선택할지 월세를 선택할지에 따라서도 현금이 묶이는 방식과 매달 나가는 돈이 달라집니다. 발표 자료의 2억 7천만 원·월 79만 원 예시는 서로 다른 지급 방식의 가정값이므로, 둘 다 동시에 내야 하는 확정 청구서라고 읽어서도 안 됩니다. 나중에 지분을 더 취득하면 사업자 보유 지분이 줄어 임대료 산식의 한 요소가 바뀌지만, 실제 재산정 규칙은 최종 계약 조건에서 확인해야 합니다.
따라서 본공고가 나온 뒤에는 한 장에 계약·입주 시점의 지분 취득액, 네 차례가 아닌 다섯 차례의 추가 취득 예정액과 시점을 적고, 다른 장에 보증금 또는 월 임대료를 적어 보세요. 대출을 이용한다면 원리금 상환액도 별도 칸이 필요합니다. 집값 예시와 가계 현금흐름을 섞지 않는 것이 핵심입니다. 특별공급 자격이나 대출 가능 금액은 이 계산표가 정해 주지 않습니다. LH 공고·계약서와 실제 금융기관 심사 결과를 각각 확인해야 합니다.
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